Hay problemas hipotecarios que asustan.

Y luego está este.

No poder pagar tu hipoteca ya es bastante duro. Pero si además tus padres firmaron como avalistas y pusieron su propia vivienda como garantía, el miedo cambia de tamaño.

Porque ya no estás pensando solo en perder tu casa.

Estás pensando en la de ellos.

En esa casa que quizá llevan toda la vida pagando. En esa vivienda que consiguieron con años de trabajo. En ese sitio donde pensaban estar tranquilos.

Y de repente aparece una frase que no deja dormir:

“¿Y si por mi culpa mis padres pierden su casa?”

Vamos a verlo con calma.

Sin adornos.

Sin meter miedo gratis.

Pero tampoco escondiendo la realidad.

Cómo se llega a una hipoteca con avalistas y doble garantía

Durante años, muchas entidades financieras concedieron hipotecas por importes muy elevados. En algunos casos, incluso por encima del valor de compra de la vivienda, llegando a financiar la compraventa, los gastos de constitución e incluso reformas. En ese contexto, si los titulares no demostraron suficiente capacidad de pago, el banco podía pedir avalistas: normalmente, los padres.

Y si con esos avalistas no bastaba, podía pedir una garantía adicional: la vivienda de los padres.

Así nacían algunas operaciones especialmente delicadas: dos titulares, varios avalistas y dos viviendas hipotecadas.

  • La vivienda que se compraba el deudor.
  • La vivienda de los padres.

A esto se le suele llamar una hipoteca con doble garantía.

Sobre el papel, en el momento de firmar, todo parece controlado. Hay trabajo. Hay ingresos. Hay ilusión. Nadie firma una hipoteca pensando que dentro de unos años puede haber un divorcio, una enfermedad, una pérdida de empleo, una bajada de ingresos o cualquier otro golpe de esos que no piden permiso.

Pero pasa.

Y cuando pasa, la hipoteca sigue ahí.

Qué significa que la casa de tus padres esté como doble garantía

Aquí conviene entender una cosa importante.

Cuando se firma una hipoteca con doble garantía, la deuda no desaparece de una casa para quedarse solo en la otra. La responsabilidad hipotecaria se distribuye entre los inmuebles según lo que figure en la escritura.

Por ejemplo, en una hipoteca de 300.000 euros, puede ocurrir que un 80% de la responsabilidad recaiga sobre la vivienda comprada por el deudor y un 20% sobre la vivienda de los avalistas. También puede ser un 70/30, un 50/50 o incluso distribuciones más perjudiciales, dependiendo de la operación, la tasación y las condiciones pactadas en su momento.

Esto es clave.

Porque si hoy quedan pendientes 220.000 euros, no significa automáticamente que la deuda que afecta a la casa de tus padres sea pequeña o que ya esté casi liquidada.

Hay que revisar la escritura. Hay que ver cómo se distribuyó la responsabilidad hipotecaria. Y hay que calcular qué parte de la deuda pendiente sigue afectando a cada inmueble.

No vale imaginar. No vale “yo creo que…”. Aquí hay que mirar papeles.

Si dejas de pagar, el riesgo no es solo tu vivienda

Cuando no puedes pagar la hipoteca, el escenario final, si no se actúa, puede ser la ejecución hipotecaria. Y en una hipoteca con doble garantía, eso puede afectar a las dos viviendas: la tuya y la de tus padres.

Por eso, el peor error es esconderse.

  • No contestar al banco.
  • No abrir las cartas.
  • No atender llamadas.
  • Esperar “a ver si se arregla”.

Eso casi nunca arregla nada. Lo que suele hacer es consumir el tiempo que tienes para negociar.

Antes de una demanda de ejecución hipotecaria debe pasar como mínimo un año de impago, aunque eso no significa que justo al cumplirse los 12 meses llegue automáticamente la notificación del juzgado.

Pero ojo: que exista ese margen no significa que puedas dormirte. Significa que tienes una ventana para moverte. Y esa ventana se cierra.

La prioridad: evitar que el problema llegue al juzgado

En ICH Soluciones Extrajudiciales trabajamos precisamente en ese punto: buscar una solución negociada antes de que el conflicto termine judicializado.

Porque mientras todavía hay margen de negociación, pueden estudiarse alternativas. Y cuando hablamos de una doble garantía, la estrategia no consiste en hacer promesas bonitas. Consiste en ver qué se puede salvar, qué se puede entregar, qué deuda puede cancelarse y qué parte debe seguir viva para proteger la vivienda de los avalistas.

En muchos casos, si no puedes poner el préstamo al día ni cancelar toda la deuda, tendrás que asumir una realidad incómoda: tu vivienda puede ser la moneda de cambio.

Duele leerlo. Pero más duele no verlo venir.

La idea de una negociación extrajudicial puede ser entregar o transmitir la vivienda principal como parte del acuerdo para cancelar una parte importante de la deuda y dejar viva únicamente la parte que recae sobre la vivienda de los padres. Esa parte podría seguir pagándose mediante cuotas mensuales, siempre que la entidad acepte ese acuerdo y se formalice correctamente.

Dicho de forma sencilla:

Quizá tú no puedas conservar tu casa, pero puede existir una vía para conservar la de tus padres. Y en estos casos, eso ya cambia mucho.

Qué pasa si la deuda se vende a un fondo

Aquí aparece otra situación delicada. Si la deuda hipotecaria se vende a un fondo, el escenario puede cambiar.

En general, cuando una deuda pasa a un fondo, puede haber más margen para negociar cancelaciones totales o acuerdos rápidos. Pero en los casos de doble garantía, la situación puede complicarse.

¿Por qué? Porque un fondo compra deuda para obtener rentabilidad. No funciona como un banco que concede financiación a largo plazo. Por eso, puede no estar dispuesto a mantener una parte de la deuda viva para que la sigas pagando poco a poco en cuotas mensuales.

Eso no significa que no haya salida. Significa que hay que actuar con más precisión. Y cuanto antes.

Porque si quieres proteger la vivienda de tus padres, puede ser necesario negociar una cancelación parcial, una liberación de garantías o una transacción que permita cerrar el problema de forma ordenada.

Cada caso depende de la escritura, de la entidad, del importe pendiente, de la situación de impago, del valor de los inmuebles y de si la deuda sigue en el banco o ya ha pasado a un fondo. Por eso, copiar la solución de otro caso suele ser una mala idea. Aquí no hay recetas de internet; hay estrategia.

Lo que no deberías hacer

  • No deberías esperar a que llegue la demanda.
  • No deberías pensar que, como tus padres son mayores o vulnerables, nadie va a tocar su casa.
  • No deberías asumir que el banco “ya sabe” tu situación.
  • No deberías negociar sin saber qué parte de deuda afecta a cada inmueble.
  • No deberías firmar nada sin entenderlo.
  • Y, sobre todo, no deberías quedarte paralizado por vergüenza. La vergüenza no cancela deuda. La acción, a veces, sí.

Qué hacemos en ICH Soluciones Extrajudiciales

En ICH Soluciones Extrajudiciales intervenimos en nombre del deudor para buscar una salida negociada con la entidad financiera, el fondo o el servicer que tenga la deuda.

Nuestro trabajo se centra en analizar la situación, estudiar la documentación y negociar una solución que pueda permitir la cancelación del préstamo hipotecario, normalmente entregando la vivienda como parte del acuerdo cuando esa es la vía más viable.

Como especialistas con sede en Camargo, prestamos una atención muy cercana a deudores en Cantabria (Santander, Torrelavega, Castro Urdiales, Camargo y demás municipios cántabros), ayudándoles a reconducir su situación hipotecaria directamente con los gestores y apoderados regionales, aunque prestamos servicio en toda España y realizamos un estudio personalizado y gratuito de cada situación.

Y hay algo importante:

  • No somos una empresa de recobro.
  • No hacemos refinanciación.
  • No vendemos humo.

Nuestro enfoque es extrajudicial, práctico y orientado a conseguir un acuerdo cuando todavía se puede conseguir.

Si tus padres avalaron con su casa, no esperes al susto

Si has dejado de pagar la hipoteca, estás a punto de hacerlo o ya has recibido reclamaciones, cartas o requerimientos, el momento de moverse es ahora. No cuando llegue la demanda. No cuando haya fecha de subasta. No cuando tus padres ya no puedan dormir.

Ahora.

Porque en una hipoteca con avalistas y doble garantía, el tiempo no es un detalle. Es parte de la solución, o del problema.

En ICH Soluciones Extrajudiciales podemos estudiar tu caso y decirte qué margen real existe para negociar. Sin pasar por el juzgado, sin marearte y sin hacer como si esto no fuera grave. Porque lo es.

Pero grave no significa imposible.